Что такое титул и в чем необходимость его страхования
Титул представляет собой документ на право собственности в отношении конкретного имущества. В случае ипотечного кредитования и прочих сделок с недвижимостью титулом является выписка из ЕГРП, ранее выдавалось свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае страхуются риски по утрате права собственности на объект, приобретаемый в ипотеку. Страховая компания (далее по тексту СК) – это фирма, оказывающая страховые услуги.
Смысл страхования титула при ипотеке сводится к защите своих прав на приобретенный объект недвижимости. Поскольку сохраняется вероятность, что после приобретения жилья и регистрации собственности на него в органах Росреестра, могут появиться иные лица, имеющие право на эту жилую площадь. Зачастую у них появляется желание отсудить квартиру у покупателя. Как правило, эти ситуации связаны с наследниками или лицами, права которых были не были учтены при реализации жилья, например, несовершеннолетние дети, недееспособные на день совершения сделки лица, а также люди, находящиеся в состоянии наркотического или алкогольного опьянения.
Титульное страхование актуально только если речь идет о вторичном жилье. Нет смысла страховать титул при совершении сделки в новом доме, покупая жилье у застройщика. Поскольку покупатель является первым владельцем и до него квартира не имела собственников, поэтому какие-либо претензии не обоснованы. Титульное страхование призвано защитить заемщика от потери денег на случай возникновения споров о праве собственности на объект. В случае отсутствия страхования собственник теряет право на квартиру и остается должен банку по ипотечному кредиту. По этой причине банки при оформлении ипотечного договора на объект вторичного рынка настаивают на таком виде страхования, оставляя за собой право повышать процентную ставку в случае отказа, чтобы уменьшить собственные риски.
В каких банках обязательна страховка титула
В качестве основного требования банка по программам ипотечного кредитования страхование титула отсутствует. Закон предусматривает обязательным лишь страхование недвижимости, оформленной в качестве объекта залога. Это требование есть у каждого кредитного учреждения.
Далеко не каждая страховая компания готова предложить программы титульного страхования. Зачастую СК предлагают полис комплексного страхования. Комплексное страхование в обязательном порядке пригодится в следующих банках:
- "Райффайзенбанк",
- "Газпромбанк",
- "ВТБ",
- "Альфа-банк",
- "ДельтаКредит" и др.
Пожалуй, среди крупных банков только "Сбербанк" ограничивается страхованием жизни и здоровья, а при отказе повышает процентную ставку на 1 пункт.
Титульная страховка – это защита
Что такое титульное страхование при ипотеке и от чего оно защищает? Страховой случай при титульном страховании возникает в случае признания сделки ничтожной или недействительной. Поскольку это влечет утрату права собственности на объект у покупателя.
Случаи признания совершенной сделки ничтожной или недействительной:
- совершение сделки продавцом в недееспособном или частично дееспособном, а также невменяемом состоянии;
- совершение сделки лицом, который ограничен в дееспособности по решению суда;
- совершение сделки лицом, не понимающим значения собственных действий или не способным ими руководить;
- совершение сделки человеком, которого ввели в заблуждение;
- при совершении сделки произошло нарушение прав несовершеннолетних, например, бывшему на момент сделки несовершеннолетнему собственнику не было предоставлено новое жилье;
- сторона смогла доказать факт мошенничества, например, использование поддельной доверенности;
- получение недвижимости предыдущим владельцем путем обмана, угроз или мошенничества. Тогда аннулирование права собственности продавца по вашей сделке приведет к утрате права собственности и у вас тоже;
- совершение сделки под действием угроз, влияния насилия и стечения отрицательных обстоятельств;
- распоряжение общей собственностью супругов без согласия второго супруга;
- плательщик ренты реализовал недвижимость без наличия согласия от ее получателя;
- в случае нарушения процедуры принятия наследства – один наследник реализовал квартиру без уведомления прочих лиц, имеющих право на получение наследства или при отсутствии возможности принять его в срок;
Все эти случаи приводят к потере права собственности и называются страховым случаем. При наличии страхования на титул страховая компания обязана выплатить компенсацию.
Стоимость полиса
В среднем стоимость полиса при титульном страховании колеблется на уровне 0,2-2,5% от стоимости договора по ипотеке. Цена на страхование титула зависит от ряда факторов:
- сумма кредита – с ростом суммы дорожает ипотечная страховка;
- условия каждого конкретного банка – для ипотеки банка "ВТБ" полис будет дороже, чем "ЮниКредитБанка";
- город покупки недвижимости – для Москвы страхование титула дороже, чем на периферии;
- степень риска – с количеством рисков растет стоимость полиса;
- срок договора – стоимость снижается от года к году.
Сценарии страхования в зависимости от уровня риска
Страховая компания проверяет историю и чистоту квартиры на вторичном рынке недвижимости прежде чем проводить страхование титула. Поскольку она обязана учитывать все риски. По результатам проверки страхование развивается по одному из трех сценариев:
- СК предлагает страховку по рыночной стоимости – абсолютно чистая сделка;
- СК предлагает страхование по стоимости выше рыночной – предельно допустимый уровень риска;
- СК отказывает в оформлении страховки титула без аргументирования причин – гарантировано опасная сделка.
Когда СК могут не платить страховку
Прежде чем выплатить компенсацию страховая компания проводит выяснение всех обстоятельств, приведших к наступлению страхового случая. Существуют варианты, при которых страховая на законных основаниях может не осуществлять выплаты, например, при утрате права собственности на объект в одном из следующих случаев:
- особенное положение в стране – гражданская война, военные действия или операция, а также их последствия;
- конфискация недвижимости на законных основаниях государственными органами;
- изъятие квартиры в случае неисполнения обязательств страхователем;
- изъятие имущества при отсутствии возможности владения страхователем в силу закона;
- повреждение или полная гибель имущества;
- снос здания;
- умышленные действия страхователя, направленные на получение выплаты от СК;
- изъятие земельного участка, который используется с нарушениями;
- окончание права собственности на земельный участок;
Страховая компания вправе отказать в выплате в одном из следующих случаев:
- истечение срока, установленного для произведения выплат и обращений за ними;
- получение возмещения от виновного лица;
- отсутствие подтверждений наступления страхового случая;
- предоставление ложных данных со стороны страхователя, из-за которых отчуждение происходило без сопротивления со стороны страхователя;
- случай из списка исключений – наводнение, взрыв, землетрясение и прочие форс-мажорные обстоятельства;
- перепланировка квартиры осуществлена без получения согласия со стороны банка и СК;
- использование недвижимости не по назначению;
- объект залога продан или подарен иному лицу;
- объект залога сдавался в аренду;
Что нужно учесть при оформлении титульной страховки
Первоначально важно при выборе страховой компании учитывать отзывы клиентов о проведении выплат и ценовой политике. Далее важно учесть еще ряд факторов, касающихся титульного страхования:
- сроки – максимальный срок страхования титула составляет 10 лет. Поскольку в течение этого времени сделку, совершенную с недвижимостью, можно оспорить. Оформление страховки на 3-5 лет зачастую приводит к долгим судебным разбирательствам;
- расчет суммы компенсации – размер выплаты в случае утраты права собственности равняется рыночной стоимости объекта недвижимости на день вынесения решения суда. Этот пункт указывается в договоре.
Полезные советы
Страхование титула защищает ипотечного заемщика от потери права собственности на приобретаемый объект. Отказаться от страхования можно, но в случае утраты права собственности ответственность перед банком будет полностью лежать на плечах покупателя. Узнать примерную стоимость полиса вы можете в разделе "Калькулятор страховки по ипотеке". Проконсультироваться по вопросам ипотечного страхования вы можете у наших специалистов по телефону +7 499 322-14-22.